Артем Цогоев | Недвижимость

💬 Говорят, льготную ипотеку урежут. Продажи новостроек, говорят, уменьшатся на 20-30%. Говорят, скидки будут ещё больше... 🏗️А что же застройщики и банки? Машину строительства не остановить. ☝️ В Москве за неделю стартовали сразу четыре проекта: от предброней до открытых продаж. 🏢 РГ Девелопмент получил РнС и стартовал продажи первой очереди ЖК «Ориент Экспресс» (ВАО, Перово, ш. Энтузиастов, 46, 2-5 мин.пеш. от м. «Шоссе Энтузиастов» и МЦК). В первой очереди 244 квартиры с чистовой отделкой (всего в проекте 684), секции от 3 до 34 этажей, от 37,5 м2, потолки 3 м, ключи в начале 2030-го. Цены от ₽437 т./м2 и от ₽21,3 млн за лот. 🏢 «Гранель» якобы перезапускает продажи в проблемном ЖК A22 (ЮАО, Даниловский район, ул. Автозаводская, 22, 17 мин.пеш. от м. «Тульская»), проект выкуплен у «Консоли». Две башни на 34 и 42 этажа, до 907 квартир от 28,7 до 101,5 м2, потолки 3,2 м, ключи в I и III кварталах 2030-го. Цены от ₽627 т./м2 и от ₽18 млн за лот. 🏢 Capital Group начали предбронирование квартир в ЖК «Дом Высоты» (квартал «МИГ», Ленинградский проспект, 2 мин.пеш. от м. «Динамо»). 48 этажей, 400+ квартир, от 43 м2, потолки 3,4 м, ключи в марте 2031-го. Цены от ₽713 т./м2 и от ₽34,5 млн за лот. И это только начало - там огромный кварталище с продажами на долгие годы. 🏢 Девелопер «Сити 21 век» начал бронировать квартиры в ЖК «Вавилова, 64» (ЮЗАО, Академический район, 700 м от м. «Вавиловская»). Два корпуса по 21 этажу, 505 квартир от 28 до 120 м2, потолки от 3,15 до 7,4 м, сдача в III квартале 2029 г. Цены от ₽565 т./м2 и от ₽19,4 млн за лот. 📊 Всего на рынок вышло около 2,1 тыс. лотов: «Дом Высоты» - 400+, «Ориент Экспресс» - 244, «Вавилова, 64» - 505 и A22 - до 907. 📈 Объем предложения на рынке очень большой и явно будет ещё пополняться (на низком старте ещё 4-5 крупных проекта). 🟢 Примечательно, что банки (прежде всего госбанки, СБЕР, ДОМ и ВТБ) дают на все эти проекты кучи денег в виде проектного финансирования. И они явно намерены получить выданное обратно, а для этого нужно что-то придумать с финансированием покупок... ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией 👍 Беру на всю котлету 🔥 Опять оверпрайс 👀 Вижу инвест

✅ Ну что? Выборы прошли, определенности стало больше, ждём решительных действий инвесторов на рынке недвижимости. Кое-где даже ожидается штурм офисов продаж! Согласны со мной? 🔥 Да 😁 Нет

🌯 К концу 2026 года ожидается важное событие для стрит-фуда – утверждение ГОСТа на шаурму. Стандарт установит единые требования к приготовлению, хранению и реализации шаурмы, а также к санитарным нормам. Это серьезный шаг в развитии сегмента, который может повлиять на работу всех точек продажи этого популярного фастфуда. По данным исследования Роскачества в апреле 2024 года, качество продукции требует серьезного внимания – в 27 из 29 исследованных образцах были выявлены нарушения санитарно-эпидемиологических норм. 💼 На рынке торговых помещений точки шаурмы и стритфуда традиционно занимают заметную долю, особенно в локациях с высоким трафиком. Это обусловлено постоянным спросом на быстрое питание и относительно низким порогом входа в бизнес для предпринимателей. 📍Для помещения под шаурму критически важно качество локации - расположение у транспортных узлов (метро, ж/д станции, автовокзалы), высокий целевой пешеходный трафик, первая линия домов, витринное остекление и отдельный вход. К техническим параметрам предъявляются свои требования: компактная площадь (обычно 15-40 м2), высокие электрические мощности (от 20 кВт), возможность установки вытяжки, водоснабжение и канализация. ⚠️ Риски же стандартны для сегмента: общепит в Москве остается одним из самых нестабильных - количество открытий новых точек практически совпадает с количеством закрытий. Для инвестора это означает риск потери арендного потока и необходимость поиска нового арендатора, а помещения общепита часто требуют затрат при перепрофилировании. Хорошая новость - при качественной локации у транспортного узла помещение обычно не простаивает долго: спрос среди операторов стритфуда сохраняется всегда. 🔍 Пример с рынка: помещение 38,2 м2 на Ленинском проспекте, 2, в менее чем минуте от выхода из метро «Октябрьская», с отдельной входной группой с фасада с первой линии и прямой видимостью от метро. Арендатор - сеть «Сочный Вертел», федеральная сеть ресторанов быстрого питания, специализирующаяся на шаурме и стритфуде, насчитывающая более 20 точек в Москве и Подмосковье и развивающаяся по франчайзинговой модели. Помещение расположено в жилом доме, на первом этаже, с открытой планировкой (перекрытия - ж/б), потолками 4 м и отделкой от арендатора. Цена объекта - 135 млн ₽, арендный платеж составляет 900 000 ₽ в месяц (годовой арендный поток 10,8 млн ₽). Схема сделки - договор купли-продажи недвижимости (ДКПН). 💡Итог: несмотря на повышенные риски работы с несетевыми и относительно молодыми операторами стритфуда, качественная локация у метро с высоким трафиком существенно снижает эти риски и обеспечивает быструю замену арендатора в случае необходимости. Такие объекты остаются интересными для инвесторов, ориентированных на устойчивый арендный поток в проверенной локации. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.